Taşınmazların satışında vergi avantajı! 3 yıl ertelenebiliyor

Yeni uygulamaya alınan kanun ile; 15 Temmuz 2023 öncesi alınan gayrimenkullerin satış kazançlarında istisna miktarı % 25’e geriledi.

VERGİ İSTİSNASI ORTADAN KALKTI
(7456 sayılı yasa) Yasanın yürürlük tarihinden sonra alınan taşınmazlar içinse vergi istisnası tamamen ortadan kalktı.

Şimdi; çok sayıda şirket yetkilisi aynı soruyu soruyor :

“Olur da taşınmaz satışı yaparsak yararlanabileceğimiz başka bir avantaj yok mu?”

Hürriyet'ten Ahmet Karabıyık'ın haberine göre; Evet; istisna kaldırılmış olsa da, taşınmaz satışında başka bir vergi avantajı daha var. Aslında yalnız gayrimenkuller için değil, tüm amortismana (yıpranmaya) tabi varlıklar için geçerli bu avantaj. Adı; ‘yenileme fonu’.

VERGİ 3 SENE ERTELENİYOR
Binasını, makinasını, kamyonetini satan şirketler elde ettikleri kazanç üzerinden ‘yenileme fonu avantajı’ nedeniyle vergi ödemiyorlar.

Elde ettikleri satış kazancını, ‘Özel Fonlar’ hesabına (549 Hesap) kaydedip, kazançlarını vergi dışı bırakıyorlar.

Üç yıla kadar kazancın vergisini erteleyebiliyorlar. Üç yıl içinde satılan varlık yerine yeni bir varlık alındığında, bu varlığın amortismanından mahsup da yapılabiliyor.

Eğer üç yıl boyunca yeni bir varlık edinilememişse ancak o zaman (üç yıl önce elde edilen kazanç üzerinden) vergi ödeniyor.

Yenileme fonu aracılığıyla elde edilen satış kazancının vergisini erteleyebilme avantajından sadece bilanço esasına göre defter tutan mükellefler yararlanabiliyor.

İşletme hesabı esasında defter tutanlarla, serbest meslek kazanç defteri tutanlar bu uygulamadan yararlanamıyor.

İŞTE KRİTERLER
Varlık satışlarından elde edilen kazancın üç yıla kadar ertelenerek (bilançonun pasifinde bekletilerek) ‘yenileme fonu’ aracılığıyla işletme içi yatırımların teşvik edildiği uygulamanın diğer kriterlerine de göz atalım:

Yenileme fonundan yararlanabilmek için satılan varlığın yenilenmesinin zorunlu bulunması veya bu hususta işletmeyi yönetenlerce karar verilip teşebbüse geçilmiş olunması gerekiyor.

Eğer satılan varlık yerine yeni bir varlık üç yıl içinde alınamamışsa, geçici hesapta tutulan kâr, satışın yapıldığı yılı takip eden üçüncü takvim yılının kâr ve zarar hesabına eklenir.

Fon hesabında vergi dışı tutulan kar, yeni varlık alındığında bu yeni varlığın amortismanlarına mahsup edilebiliyor. Mahsup tamamlandıktan sonra itfa edilmemiş olarak kalan değerlerin amortismanına devam olunur.

Pasifte geçici bir hesapta tutulan kâr, satışı yapılan varlığın yerine edinilen yeni kıymetlerin amortisman ayrılabilecek tutarından fazla ise bu fazlalık, satışın yapıldığı yılı takip eden üçüncü takvim yılının kâr ve zarar hesabına eklenir.

SÜRE NE ZAMAN BAŞLIYOR?
7338 sayılı yasa ile Vergi Usul Kanunu’nda (Md. 328) 2021 Ekim ayında yapılan değişiklik sonrasında ‘finansal kiralama yoluyla edinilen varlıklar’ için de ‘yenileme fonu’ avantajından yararlanılabiliyor.

Yine aynı düzenlemede; üç yıllık sürenin satışın yapıldığı yıldan mı, takip eden yıldan mı başlayacağı tartışması da son buldu, satışı izleyen yıldan itibaren üç yılın hesaplanacağı hususu netleşmiş oldu.

Satış sonrası yenilecek varlık için “benzer mahiyetteki” ifadesi de yeni düzenleme ile yasaya girerek uygulama genişletilmiş oldu.

YENİLEME FONU
Yenileme fonu, amortismana tabi iktisadi kıymetlerin (ATİK'ler) (bina, araç, makine, tesisat, vs.) satılması sonucunda oluşan karın alınan aynı cins iktisadi kıymetin amortismanından düşülmek suretiyle vergi ertelemesi avantajı sağlayan bir uygulamadır.

Yenileme fonu ayrılmasındaki üç yıllık süre, aslında iki yıl vergi matrahına dahil edilmeme şeklindedir. Fon tutarı üçüncü yıl matrahına ilave edilecektir. Bu durum kanun maddesinde açıkça ifade edilmiştir.